20161027

今日、フリーパートナーのSさんと一緒に、世田谷区内の某不動産や社長にこんな提案をした・・・(続きは文末へ)

不動産ビジネスを広げるための 「不動産流通・新ジャンル」について

  • 私どもは、・・・・・を目指し、・・・・の普及に取り組んでおります。
  • ところが、こうした暮らし方の変化に対応した住宅供給は、欧米諸国に比べ、日本ではなかなか進みません。
  • その要因の一つに、我が国における「成熟した賃貸住宅市場」の存在があるのは皮肉なことです。
  • 諸外国では、むしろ賃貸住宅市場そのものが存在しないため、新たな仕組みが定着しやすいのかもしれません。
  • しかし今、明らかに限度を超えた供給過剰に陥り、我が国の賃貸住宅市場は大きな岐路に立たされています。
  • そこで私たちは、不動産業界が率先してこの課題に挑むことで、今後のイニシアティヴをとるべきと考えました。

現状の賃貸不動産ビジネス・・・インターネット上の分類

  • 住宅                            賃貸 [ マンション・アパート・一戸建て ]
  • 非住宅                         貸店舗、事務所、駐車場、土地、ビル・倉庫・その他
  • 短期                            マンスリー・ウィークリー住宅
  • サービス付き              学生会館、老人ホーム・介護施設(ホームズ※)

現状の分類に入らない不動産活用事例・・・不動産流通情報として扱われず、個別にさ迷っている

  • 空き家、空き地の管理
  • 持ち家に空き部屋がある高齢者などのサポート
  • シェアハウス、ゲストハウスなど、大型住宅の高度利用
  • 民泊など、住宅を活用した事業モデル

新分野・新業態の停滞・・・一部の企業や団体の取扱いにとどまる理由

  • 個別ニーズが多様で、モデル化が難しい
  • 不完全な物件情報のため流通しにくい
  • 収益が低く、事業化が難しい
  • 所有者側のニーズが複雑で、説明が困難
  • 関心はあるが、案内や説明対応が煩雑

地域の不動産業の将来ビジョン・・・広域展開するビジネスと、プロの土地オーナー

  • 地域の土地情報が集まる不動産屋は、地域社会のコーディネータ役を担う案内所。
  • 「プロの土地オーナー」として、先駆的な役割を担い、一般オーナーの手本となる。
  • 賃貸不動産の新業態に関心を持ち、その事業化に主体的に取り組む後継者を育成する。

新ジャンル【ソーシャル】のご提案・・・仲介には面倒で割の合わない情報を、情報流通のみで取り扱う仕組み

  • 物件情報は概要(重要事項説明書なし)及び取扱者の連絡先とし、登録時に別途定める手数料を徴収する
  • 物件に関する説明・案内などは、すべて「取扱者」が行い、契約は所有者と直接行う。
  • 物件の成約時には、照会を受けた事業者が別途定める情報提供料を取扱者より徴収する。
  • 上記以外の業務については、必要に応じて当事者と個別に契約する。

以上が本日のご提言の骨子です。忌憚のないご意見を頂戴できれば幸いです。


話を聞いてくださったN社長さんは、たいへん気さくな方で、様々なご意見を聞かせてくださった。だが、この提案を誰にするのか?・・・もしも業界団体するのなら、それは気の遠くなるなるような時間がかかるだろう・・・というのが率直なご意見だ。

いわゆる不動産屋(宅地建物取引業者)は、全国で12万超あるが、ほぼ4つの団体のいずれかに属している。各団体は、加入した不動産業者の育成や指導、消費者からの相談、不動産流通市場の発展を目的とした政策提言など、ほぼ同様な公益事業を展開しているが、不動産屋がいずれかの団体に加盟する大きな理由は、営業保証金(弁済業務保証金分担金)の保証制度を利用できることにある。

  1. 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
    加盟数10万弱、大半の不動産屋さんが加盟している
  2. 公益社団法人 全日本不動産協会
    加盟数3万強、最古の協会
  3. 一般社団法人 不動産流通経営協会
    加盟数300弱、大手不動産会社
  4. 一般社団法人 全国住宅産業協会
    建設会社中心 REINSと連携

これらの団体は、業界構成員の便宜を図ることが優先し、構成員のメリットが明確でない提案は俎上すら登らない。今回話を聞いてくれたN社長さんは、「1.全国宅地建物取引業協会連合会」の関係者として話を聞いてくださったが、同様の提案を先日笑恵館の視察に見えた「2.全日本不動産協会」に届けたところ、答えはほぼ同じ。結局、提案はその内容以前に「多様な構成員の大多数が喜ぶ提案」であることが求められる。その時点で、ほとんどの新提案は却下となる。結局、N社長と顔を見合わせ、互いにため息をつきながら、「これは賛同する人を個別に探し、少しずつその輪を大きくしていくしかないですね」という結論に落ち着いた。

業界団体は一体何のためにあるのか・・・とも思うが、そんなことを論じるのはもうよそう。
新しい世界は、ゼロから作った方が絶対早い・・・もう迷うのはよそう。